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国外地下空间开发动态

作者:admin    文章来源:本站原创    点击数:1292    更新时间:2013/12/11

 

        世界文明的快速发展将对人类未来的居住环境发生重大的影响,由于全球人口迅速增长,人们均追求更高的生活质量,要求提供更多的食品、能源和矿产资源以使生产可持续增长,而发展需要占用大量的土地,地下空间的开发为此提供了机遇。在城市或者地方一级,地下设施的开发使用正在不断增加以满足当今社会和改善环境日趋复杂的需求。例如:城市和农村均改善交通和运输、公共设施以及商业活动,而世界上各个国家,均在加快开采石油、天然气和矿藏的步伐,都涉及到怎么更好地利用地下空间的问题。本文简介了各国家地下工程发展的动态,聚焦于如何在土地紧缺的情况下,开发利用地下空间,发挥有利于环境的潜力。

  一、世界最大地下城:蒙特利尔地下城

  加拿大蒙特利尔———蒙特利尔市位于加拿大魁北克省,它是加拿大第二大城市和世界最大河港之一,全国工商业、金融、文化中心。工业主要有钢铁、车辆、造船、石油加工、飞机制造、电器、纺织等。这里是大公司总部汇集地,设有银行、铁路、保险公司、国际民航组织等机构的总部。市内交通发达,地铁车站尤为出色,冬季多使用雪橇。蒙特利尔位于圣劳伦斯河与渥太华河汇合处的最大岛屿上,城市环山而建。蒙特利尔法语意为“皇家建在山上的城市”。市区面积160平方公里。大市区包括周围的70多个大小城镇,面积2670多平方公里。

  蒙特利尔拥有全世界最大的地下交通网络,与大量的复杂建筑物、商店相连,但完整而又健全的地下安全系统及众多人性化的设计,使得原本繁杂的系统变得简单而又清晰。 实际上,10个地铁站和这两条地铁线与30公里的地下通道,室内公共广场,大型商业中心相连接。地下之城实际上就是另外一个蒙特利尔。为了避免上面的恶劣天气,每天有50万人进入到相互连接的60座大厦中,也就是进入 到超过360万平方米的空间中,其中包括了占全部办公区域80%和相当于城市商业区总面积35%的商业空间。

  地下城的诞生可追溯到19世纪末期,古老的蒙特利尔城的拥挤和公共广场以及公共空间的建立导致了新的城市中心的出现,后来便出现了那时占北部地区主导地位的交通设施。那时的先锋车道是加拿大国家铁路,它后来在 1912至1918年间为横越大陆的火车建立了一条位于皇家山脉之下的轨道,从而使这原本属于自然 的地区有了飞速的变化。这条铁路结束于那个“洞”下面的一个小车站,这个“洞”不仅是城市规划者的梦魇,到 了50年代,甚至也成为了地下城的一个菌体。清楚地意识到买到更多的土地比立即铺设轨道更为迫切这样一个现实 以后,就有了跨越3个街区的9万平方米的土地。这样加拿大国家铁路就能够在40年后组建了威力玛瑞地区。

  这一切要感谢工业萧条时期发起的工作建立计划。1938年,工人们开始填充那个“洞”来建造中央车站。车站 于1943年竣工投入使用。从1944年1950年,城市试图实施另一些地铁计划,但是没有成功。这些计划广泛地受到了 国外经验和主城区两条地铁线路建造经验的影响,正好位于主干线下面,并且有从便道入口进入到车站平台的通道。 正如我们知道的那样,20世纪50年代,城市主要商业区开始形成。加拿大国家铁路选择了“洞”的位置作为新的总部的 地点,恰好在中央车站后面。

  第一条地下人行通道。威力玛瑞地区1962年对商业开放。大型商业中心上面47层的十字塔,地下的双层停车场和中央车站入口处的火车调度场都代表着规划者们不同寻常的设计。这个巨大的地产综合体有着28.5万平方米建坪,与地上部分相同的地下面积是世界上最大的。由于得到了快速的成功,其他地区也很快模仿它建立了更大 规模的地区。因为车站所提供的便捷行人交通,威力玛瑞地区的大型商业中心也成为了一个长久的成功。 这个第 一代的蒙特利尔地下城在1962年时连接着50万平方米的建坪; 它通过两条途经道彻斯特的通道与威力玛瑞地区相连接。地下城已经 成为了一个多功能的,即便在工作时间之外也十分活跃的地区。

  在威力玛瑞地区开放前几个月,市政机构关于在商业区何处设置地铁通道的问题做出了决定。他们认为地铁应建在东西方向和未经发展的 街道下面。这不仅代表着一个比城市主干线更好的更有潜力的进一步的发展计划,选择这两条街道也同时意味着今 后五年里因为城市建设而对商业区交通的扰乱将会被降低到最低限度。

  1963年,蒙特利尔为1967年世界博览会位置做出的选择导致了地产业的兴旺和地铁建筑的增加,同时也带给两 个先前计划车站-维克多利亚广场和保娜万特更好的前景。加入到股票交易大厦后,山普林城堡 酒店,加拿大综合大厦和保那万特地区为地下城增加了无限的活力与生机。

  提到地下城,就不能不提到蒙特利尔的地铁和它独一无二的特点。首先,地下铁路系统普遍位于地下10到15英尺,周围布满岩石。这是一个把车站连接在底层地铁月台上面广阔的中层空间中的理想位置。那些位于周边建筑物 地下一、二层的中层空间用来作为过道或者行人自由活动区域,它在地铁旋转门管理的范围之外。穿越邻近建筑物 的地下层到达大厅,然后就可以进入车站。

  1964年,建造车站的计划全部完成。作为处于提议中的地铁的管理者和由此目的所需土地的拥有者的城市开始 以长期租约的形式出售多余的土地。这些无实体权利的保障在遵循公众投标提呈的前提下,允许在地铁之上建造其 他建筑。1966年,地铁站主体迎接了第一批乘客。67年世界博览会之前,10座建筑已和商业区车站直接相连。

  1967年世界博览会之后的几年对商业区的商业地产来说是比较困难的几年,因此,对于地下城的扩张来说也是困难的。蒙特利尔赢得举办闻名世界的国际盛事-1976年夏季奥运会这一事件才使投资者的信心重新恢复。公众的介 入是最重要的,特别是对于拥有德斯艺术区和阿米斯区地铁站的计划中,德斯亚丁斯综合大楼的建造取得了主要的成功,它是通过一个连续的室内行人通道来实现的。有着宽敞的被自然光照射的门廊的德斯亚丁斯综合大楼成为了商业区一个 真正的商业十字路口。20个在此期间正在动工的新项目中间,有7个项目经过城市授权可以盖在地铁之上。同时, 由于地产发展商想要把新建筑物与已经或者即将和地铁相连的建筑物连接在一起,一个新的趋势也出现了。

  经历了1984年的减速发展,商业区的建造直到1992-93年的经济萧条才真正停止。尽管如此,对于很久以来一 直想要追上不断增长的原动力发展的商业区的商业地产工业而言,这段日子正好是它向郊区发展的时期,它也从这 种发展中获取了利益。 三个主要的多功能的项目几乎同步地在市中心进行。对于20世纪60年代的庞大的多功能综合建筑来看,它们的商业区与办公区的比率是20:80;而这些新项目的相应比率是40:60。地下城已经由1984年12公里长的室内行人通道增加到了1989年的22公里。

  伴随着健康发展的城市经济,以及要构筑蒙特利尔最具声望的最高建筑物的步伐的迈进,过去十年的开始实际 上和大型项目的兴建是同义的。更进一步来说,这些10万平方米办公建坪的综合体和次要的商业成分都要与地下相 连接,并将有利位置用于出租。地下 城如今包含着30公里长的室内行人通道,它也是世界上同类通道中最长的。发展到上世纪90年代,多功能城市中心区的概念被提出,但地下通道已不能满足需要。因此,2000年建设了更多的地下通道,尤其是使通道之间建立联系,形成了一个由步行通道联系起来的庞大的系统,这些建筑属于不同的业主,具有不同的功能,包括商业、贸易、娱乐及公共的地面和地下设施。

  1992年开始,蒙特利尔政府专门制定了一个详细的可操作细则保证地下通道安全。从法律上规定,只要是在地铁上边居住的房屋业主,必须考虑有直接通到地铁里的地下通道,建设所需费用同政府共同负担。

  另外,由于行人在地下时很容易迷失方向,无法辨别自己的所处位置,尤其是一些外地或外国的游客。所以,蒙特利尔地下城有一套完整的综合信息指示系统,使人们能够更方便的辨别方向,找到自己的目的地。

  二、日本地下空间的所有权和行政管理立法

  在日本议会对地下空间的开发进行专门的立法,按《日本民法典》原来规定,“土地所有权除法令有限制外,于其行使有利益的范围内,及于土地之上下”。但日本2001年通过的新的法规规定,土地所有者仅拥有地表50米以下深度的空间,其余空间为国家所有。日本关于土地所有制的改变的考虑不仅仅考虑到土地的高成本和地下空间的地役权(在他人土地上的通行权),而且由于行政延宕而引起的个人地役权重大的变化之下关于地基的深度问题,在某些松软土壤上,建高层建筑往往要打非常深的地基,而地下室往往作为地基使用,日本的新规定将影响到建筑的高度。

  三、国际隧道协会关于未来地下空间规划指南

  为了实现有效地规划和地下空间的利用,国际隧道协会就地下空间规划发表了政策声明,说一旦实行地下空间开挖,就永远无法恢复地下空间,地表下面的以及邻近地层下面的原貌,地下空间规划应纳入整个土地使用的规划,国家和地方政府都应该提出地下空间使用的指导方针和标准,定义地理情况,确定优先使用的和解决潜在开发之间的矛盾,需要建立每个地区和城市地下空间和地面开发使用土地的档案,而这些档案不应只有某个机构存档,档案应包括各种地下空间开发活动,包括地下水的利用和深宅基的档案。

  四、加强地下空间规划设计的意义

  虽然目前世界平均人口密度不高,就中国而言,每平方公里约100人,但10亿人的在绝大多数生活在不到20%的国土上,其密度就密的多了,由于人口快速增长以及城市化加速,有人曾预测,2000年全世界70%的人口将生活在城镇,特别是沿海和沿江的大城市里更多交通设施、工商和商业设施以及建设住房等均要占用大量的土地,而这些地方也正是肥沃的宜于耕作的农田。日本政府为了保护发展对土地采取了保护性措施。由于政治和经济因素形成经济中心给土地使用造成很大的压力,结果造成城市土地价格飞涨,而一般的工薪阶层在市中心是买不起房子的。在日本东京市中心工程的成本,土地的成本占95%。香港是一个人口特别密集的城市(每平方公里104490人),而世界上与香港同样规模的城市,比如美国达拉斯市每平方公里只有2290人。如今在欧洲和日本正讨论使用地下空间的问题,但是,欧洲、北美和日本的绝大多数城市就人口密度而言,排位不高。然而,由于其他一些因素,比如历史和文化发展格局,这些国家追求舒适的商务环境,也促进了地下空间的开发。随着地价的攀升,人们越来越从开发地下空间上动脑筋,地下空间开发遇到的问题是开发地下空间的价格比较高,往往超过购置土地的每平方米1000美元的价格,纽约开发地下空间的成本是地上建筑的成本的2.1倍,而地价快速上升将可促进地下空间的开发,若要使地下空间得到理想的收益,那么有必要进行缜密的规划。由于地下建筑拆除成本较高,因此在规划时,一定要详细的调查。

摘自《灾害与应急管理信息》



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